Падение рубля вызовет массовые дефолты заемщиков с валютной ипотекой.
Ипотечные заемщики на днях пикетировали Госдуму РФ, пытаясь обратить внимание на свои проблемы. Несколько лет назад они взяли кредиты в иностранной валюте, и теперь их платежи из-за падения рубля выросли более чем в два раза.
Эти люди с трудом пережили 2008 год и смирились с увеличением расходов по кредиту. Но сейчас из-за очередной девальвации рубля ежемесячные взносы по ипотеке выросли настолько, что платить у большинства нет ни возможности, ни желания. Ипотечные заемщики с кредитами в долларах, иенах, швейцарских франках и евро балансируют на грани разорения и выселения. С конца лета они провели уже не один пикет, но все, чего им удалось добиться, — это заслужить репутацию скандалистов.
Среди участников инициативной группы, проводившей пикет, — заемщики Банка Москвы, ОТП Банка, Кредит Европа Банка, DeltaCredit, УралСиба, Абсолют Банка, ВТБ24, Райффайзенбанка. Все они уже несколько лет не могут договориться с кредитором о приемлемом способе переоформления кредита в рубли.
На сей раз пикетчики требовали еще и поддержать законопроект, подготовленный депутатом от КПРФ Иваном Никитчуком. Он предложил запретить выселять на улицу ипотечных заемщиков, оказавшихся неплатежеспособными, если заложенное по кредиту жилье для них единственное. Таким людям сначала в обязательном порядке должны предоставить жилплощадь в маневренном фонде, считает депутат. Однако в Думе его инициативу не поддержали, и проект заблокировали.
Конечно, заемщики несут ответственность за решение взять кредит в иностранной валюте. Сейчас они расплачиваются за свою финансовую безграмотность. Первая заповедь: кредит надо брать в той валюте, в которой получаешь доходы. В стремлении сэкономить на процентной ставке люди не подумали, что платежи по кредиту могут резко вырасти из-за колебания валютных курсов.
В то же время нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что банки усиленно продвигали ипотеку в иностранной валюте. И кредитные менеджеры отнюдь не заостряли внимания заемщиков на валютных рисках. Более того, крайне редко упоминали о них. Зато москвичи хорошо помнят навязчивую рекламу низких ставок по ипотеке в иенах и франках.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ» Текущий момент
Сейчас в России жилищные кредиты в иностранной валюте практически не выдают. Первыми пропали иены и франки, еще в 2008 году. А за последние пару лет почти все крупные банки свернули ипотечные программы в долларах и евро — Сбербанк, ВТБ24, «Возрождение», Абсолют-Банк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк.
«Доля валютных кредитов в ипотечном портфеле банка не превышает 5 процентов, — комментирует Михаил Сероштан, заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24. — В основном, это кредиты, пережившие кризис 2008 года, и большая часть заемщиков вполне осознанно не воспользовались рефинансированием в рубли ранее». Для сравнения — в ТрансКапиталБанке объем валютных кредитов в ипотечном портфеле не превышает 8 процентов.
На общем фоне кажется, что заемщиков с ипотечными кредитами в иностранной валюте совсем мало. Доля кредитов в иностранной валюте в общей массе задолженности по ипотеке российских заемщиков почти незаметна — менее одного процента. Но это если не видеть за цифрами живых людей. По примерным расчетам, в России не менее 30 тысяч человек должны ежемесячно выплачивать банкам ипотечные платежи в иностранной валюте. Две трети приходится на Москву и Подмосковье (70 процентов). Все это семьи, дети, которые могут в скором времени стать бомжами.
По данным Центрального банка РФ, общий долг перед банками по ипотечным кредитам в иностранной валюте на 1 сентября 2014 года — 104,5 миллиарда рублей. Не так уж мало, сравнимо с годовым бюджетом какого-нибудь российского региона.
Большинство ипотечных кредитов в иностранной валюте номинировано в долларах. Несколько меньше — в швейцарских франках (такие ссуды выдавали Банк Москвы и ОТП-Банк) и японских иенах (от Банка Москвы).
Фото: Александр Коряков / «Коммерсантъ»
Кредиты в евро среди ипотечных заемщиков популярностью не пользовалась — таких кредитов меньше всего.
Сегодня проблемными числятся кредиты на сумму в 14,8 миллиарда рублей. Заемщики, на чью долю приходится 14 процентов от задолженности по валютной ипотеке в стране, не справляются с погашением кредитов, и в скором времени их могут объявить неплатежеспособными. Нет сомнений, что количество проблемных кредитов будет быстро расти пропорционально темпам падения рубля.
Стандартный кредитный договор позволяет банку подать в суд на заемщика и потребовать принудительно взыскать долг, если он трижды за год просрочил платеж по кредиту. Причем длительность просрочки значения не имеет, достаточно одного дня. Правда, на практике банки обычно не злоупотребляют своим правом, закрывая глаза на незначительные просрочки. Тем не менее такая возможность у них есть, а в этом году многие заемщики часто не укладываются в условленный срок. Ежемесячные платежи резко выросли, и люди с трудом находят средства на погашение кредита.
Больно будет
Пока курс рубля был относительно стабилен, заемщики с валютной ипотекой надеялись все-таки рассчитаться с банком. Хотя задолженность по кредиту и ежемесячный платеж в пересчете на рубли с момента получения кредита заметно выросли, до этого года с кредитной нагрузкой все же удавалось справиться.
Но из-за девальвации рубля ипотечные заемщики с кредитами в иностранной валюте оказались в критической ситуации. После нескольких лет платежей их долги перед банком не сократились, а выросли, причем существенно, и на ежемесячные выплаты не хватает доходов.
Как скачки валютных курсов сказываются на ипотечных заемщиках? Приведем пример. Роман Кострикин в 2008 году получил кредит на тридцать лет в ОТП Банке на сумму 160 тысяч швейцарских франков под 9,2 процента годовых. Тогда это равнялось 3,6 миллиона рублей. Первоначально платеж составлял 1,311 тысячи франков, что соответствовало 30 тысячам рублей.
Фото: Василий Шапошников / «Коммерсантъ»
За счет досрочных погашений удалось уменьшить платеж до 1090 франков. Сегодня это 54,5 тысячи рублей по курсу банка. Когда Роман брал кредит, сумма ежемесячного платежа не превышала 25 процентов совокупного дохода семьи. Сегодня ему надо отдавать больше половины доходов.
За шесть с половиной лет погашения кредита Роман выплатил банку 6,65 миллиона рублей. Сумма его задолженности — 125 тысяч франков, по нынешнему курсу это еще 6,25 миллиона рублей. Квартира Романа оценивается в 5,5-5,6 миллиона рублей.
Похожая история произошла с Михаилом Семионовым. У него кредит в ОТП Банке на 181 тысячу швейцарских франков. Платеж по кредиту с 2008 года увеличился с 33 тысяч до 74 тысяч рублей. Михаил вернул банку 105,3 тысячи франков, в рублях это примерно 3,5 миллиона. И подсчитал, что за оставшиеся 23 с половиной года платежей по сегодняшнему курсу выплатит банку еще 20,4 миллиона рублей за однокомнатную квартиру в подмосковных Котельниках. И это при условии, что рубль прекратит свое падения. А стоимость квартиры сейчас около 4,5 миллионов рублей.
Иллюзия спасения
Рубль падает, и на платежи по кредитам в иностранной валюте приходится расходовать все больше и больше денег. В обозримой перспективе нет никакой надежды на то, что процесс двинется в обратную сторону. Ипотечным заемщиков с кредитами в иностранной валюте надо решать — платить по-прежнему или перевести кредит в рубли.
Чтобы изменить валюту кредита, надо организовать его рефинансирование. По сути, это значит, что заемщик берет новый ипотечный кредит, уже в рублях, на сумму своей задолженности по кредиту в иностранной валюте. Затем он гасит долг по валютной ипотеке и впредь погашает кредит рублями.
Банки эту услугу предлагают. Но не так все просто. Единственное, что гарантирует заемщику рефинансирование, — защиту от колебаний валютного курса.
Однако вот ежемесячный платеж по кредиту после рефинансирования в рубли может не уменьшиться, а вырасти, причем намного. Дело в том, что при конвертации по нынешнему курсу сумма задолженности по кредиту может оказаться непомерно большой, не соразмерной стоимости заложенной квартиры. Кроме того, процентные ставки по ипотеке в рублях выше, чем по кредитам в иностранной валюте.
По данным Центрального банка РФ, в августе средняя ставка по ипотечным кредитам зафиксирована на уровне 12,2 процента годовых. Сейчас ставки подросли, например в Сбербанке самая низкая для заемщика «с улицы», покупающего квартиру на вторичном рынке, равна 12,5 процентам годовых, у ВТБ24 еще выше — 13,15 процента годовых. А кредиты в иностранной валюте брали в среднем под 10 процентов годовых.
По мнению Евгения Ивановского, заместителя председателя правления ТрансКапиталБанка, при рефинансировании кредита из иностранной валюты в рубли ежемесячный платеж не снизится, к тому же существенные потери принесет конвертация.
Фото: Кирилл Кухмарь / «Коммерсантъ»
«Рефинансирование валютной ипотеки в условиях растущего курса на самом деле выгодно очень немногим, — считает Светлана Пирожкова, директор департамента розничных сегментов и маркетинга ЮниКредит Банка. — Ежемесячный платеж вырастает, как правило, до 50 процентов. Платеж в рублях по рефинансированному кредиту сопоставим с рублевым эквивалентом прежнего валютного платежа, что делает рефинансирование бессмысленным».
Допустим, заемщик взял ипотечный кредит на сумму 100 тысяч долларов в 2008 году по ставке 10 процентов годовых на 25 лет и купил квартиру за 4,5 миллиона рублей. Ежемесячный платеж по кредиту — 910 долларов, общая сумма долга с процентами за 25 лет — 287,3 тысячи долларов.
Посмотрим, что произойдет, если перевести кредит из долларов в рубли. По сегодняшнему курсу платеж по ипотеке — около 43 тысяч рублей. С 2008 года сумма задолженности уменьшилась на 72,8 тысячи долларов, остаток — 214,5 тысяч долларов. По нынешнему курсу это 10,15 миллиона рублей.
Если переводить кредит в рубли, низкой ставки не получится, поскольку для нее необходимо самому оплатить 40-50 процентов стоимости жилья. Рыночная ставка при заданных условиях — около 15 процентов годовых.
Что же в итоге? Сейчас, чтобы приобрести 910 долларов на ежемесячный платеж по кредиту, заемщик тратит примерно 43 тысячи рублей. Переведя кредит в рубли на срок в 20 лет по ставке 15 процентов годовых, ему придется выкладывать более 130 тысяч рублей ежемесячно.
Но это еще не все. Как известно, сумма кредита не может превышать стоимости залога. А квартира, которую заемщик купил в 2008 году за 4,5 миллиона рублей, сейчас стоит от силы 5-6 миллионов рублей. Значит, рефинансировать валютный кредит в рубли просто невозможно.
Второй скользкий момент заключается в том, что размер ежемесячного платежа зависит от величины дохода заемщика. Одно дело, когда платеж по кредиту — 43 тысячи рублей, и совсем другое — 130 тысяч рублей. Это еще один повод для отказа в рефинансировании валютной ипотеки.
Конечно, условия каждого ипотечного кредита индивидуальны, различаются суммой, сроком погашения, процентной ставкой, размером погашенной части долга. Поэтому заемщик должен сам сделать расчеты, что лично для него означает рефинансирование кредита в рубли.
И последнее. Даже если остаток задолженности по кредиту в иностранной валюте у заемщика невелик и он может перевести кредит в рубли без особых потерь, нужно помнить, что банки не жалуют недисциплинированных должников. Если платежи по кредитам за последний год в общей сложности были просрочены более чем на месяц, заявку на рефинансирование вряд ли одобрят.
Выхода нет
Ипотечные заемщики, когда-то польстившиеся на низкие ставки по кредитам в иностранной валюте, в сущности, оказались в тупике. Погашать кредит нечем. Перевести кредит в рубли для многих невозможно или бессмысленно. Отдать банку квартиру? Тоже не выход.
У многих стоимость квартир, купленных в кредит, сегодня вдвое меньше суммы долга. Так что если дело дойдет до признания заемщика неплатежеспособным, то, потеряв квартиру, деньги, выплаченные в виде первоначального взноса и платежей по кредиту, он еще и останется в долгу перед банком на сотни тысяч и даже миллионы рублей
Считается, что выходом из тупика может быть реструктуризация кредита, то есть пересмотр условий, за счет чего снижается размер ежемесячного платежа.
В пресс-службе ОТП-Банка сообщили, что по большинству обращений клиентов, бравших ипотеку в иностранной валюте, провели переговоры и по существенной части из них достигнуты соглашения с заемщиками, на основе которых подписаны договоры по реструктуризации. Подробности соглашений и предложенных решений представители банка не сообщили на том основании, что каждое из них строго индивидуально.
Обычно для снижения размера ежемесячного платежа увеличивают срок погашения кредита. Но многие заемщики и так взяли кредиты на максимально возможный срок в тридцать лет. И по правилам банков рассчитаться по кредиту необходимо до наступления пенсионного возраста. Даже с учетом того, что уже миновало 5-6 лет, большинство заемщиков вряд ли сильно растянет срок погашения кредита — из-за возраста. Так что этим путем существенно снизить ежемесячный платеж тоже не получится.
За пять лет после предыдущего финансового кризиса не нашлось эффективного решения проблемы заемщиков с ипотекой в иностранной валюте. Предложенные банками варианты устроили далеко не всех, многие заемщики сочли их чересчур затратными и несправедливыми. Банки же исходили из рыночных реалий и не желали нести потери из-за конвертации в рубли задолженности по кредитам.
Жалобы заемщиков на свое положение в ЦБ, правительство, президенту, премьер-министру, Роспотребнадзору остались без ответа. Не принесли пользы и обращения к финансовому омбудсмену Павлу Медведеву, и к главе Ассоциации региональных банков «Россия», он же зампредседателя комитета Госдумы по финансовому рынку, Анатолию Аксакову.
Если банковское сообщество и ЦБ не хотят в скором времени столкнуться с сотнями, а, может быть, и тысячами дефолтов по ипотеке в иностранной валюте, проблему придется решать так или иначе.
Требования заемщиков сводятся к тому, чтобы им перевели основной долг в рубли по курсу на дату выдачи кредита и к этой сумме применили среднерыночную ставку по кредиту в рублях. Ясно, что сами банки на это не пойдут, поскольку тогда уже им придется нести серьезные убытки. Так что надежда только на государство.
В предыдущий кризис, в 2009-2010 годах с подобными проблемами неплохо справлялось государственное Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Однако в 2011 году оно прекратило деятельность в этой сфере в связи с тем, что потребность в ней отпала. Поэтому теперь некому защищать ипотечных заемщиков, попавших в катастрофическую финансовую ситуацию.
Ольга Сенаторова
Источник: lenta.ru